Especial referencia a las medidas dirigidas a consumidores, familias y colectivos vulnerables en materia de arrendamientos

Este nuevo Real Decreto-ley persigue, en primer lugar, la adopción de un nuevo paquete de medidas de carácter social dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, y en segundo lugar, la puesta en marcha de un conjunto de medidas de diversa naturaleza con impacto directo en el refuerzo de la actividad económica, así como actuaciones encaminadas a apoyar a empresas y autónomos.

En el presente informe nos centraremos en aquellas enfocadas a los consumidores y a las familias, con especial referencia a aquellas medidas relacionadas con los arrendamientos. El Real Decreto-ley establece, entre otras medidas, la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Asimismo, se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.

¿A quién afecta la moratoria?

1.- Sólo podrán acogerse a la suspensión del pago las personas en situación de «vulnerabilidad económica»

2.- Debe tratarse de un contrato de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.

3.- El propietario debe ser o una empresa pública o un «gran tenedor», dueños con más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

¿Qué se entiende por “vulnerabilidad económica”?

El artículo 5 del nuevo Real Decreto indica que el solicitante debe reunir, conjuntamente, los siguientes requisitos:

a) Haber sido despedido, haber recibido un ERTE o haber sufrido una reducción de jornada, o «situación similar » que suponga pérdida sustancial de ingresos.

b) Que la renta de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). El corte será cuatro veces el IPREM si hay una persona en la unidad familiar con discapacidad mayor al 33 por ciento; cinco si dicha discapacidad es del 65 %, y existe una situación de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, entre otras previsiones. Dicho límite se eleva según otras circunstancias, como el número de hijos o las personas mayores de 65 a cargo.

c) La renta más gastos y suministros básicos del solicitante debe ser mayor o igual al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los 3 miembros de la unidad familiar. Los gastos engloban gas, agua, Internet, línea de teléfono y cuota de comunidad.

d) El solicitante no puede ser propietaria o usufructuaria de ninguna otra propiedad en España, a no ser que a misma esté indisponible por causa de divorcio o separación o por razones de adaptabilidad a una discapacidad.

¿Qué establece la moratoria?

El artículo 4 establece que, una vez intentado un acuerdo con el propietario, este debe optar en un plazo de una semana entre:

1. Reducir la renta a la mitad, por un máximo de cuatro meses de renta

2. Conceder el aplazamiento de pagos La moratoria será automática, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tras finalizar este, si así lo requiere la situación de vulnerabilidad del inquilino. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la arrendadora sin intereses.

¿Cómo se demuestran las circunstancias exigidas para su aplicación?

La concurrencia de las circunstancias se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

• En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

• En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

• Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

– Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

– Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

– Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

• Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley. En caso de no disponer de algunos de los documentos se puede presentar una declaración responsable supletoria. Si se elige esta opción, al finalizar el estado de alarma se tendrán que aportar los originales.

¿Qué pasa si el alquiler llega a su fin durante el estado de alarma?

Tanto si se cumple el término del contrato, como si cumplen cualquiera de las prórrogas, el inquilino tiene derecho a solicitar (y el propietario la obligación de conceder) una prórroga extraordinaria, por un máximo de seis meses. Los términos del contrato no se podrán alterar durante dicho periodo. Se puede solicitar dicha ampliación de contrato desde el 1 de abril de 2020 hasta pasados dos meses de la declaración del fin del estado de alarma.

¿Se puede alcanzar entre las partes a un acuerdo en diferentes condiciones a las expuestas en el Real Decreto-ley?

Las previsiones recogidas en el Real Decreto en materia de alquileres son, como muchas otras normas en materia de arrendamientos, dispositivas, y por tanto es posible llegar a un acuerdo en otros términos.

¿Se puede ejecutar un desahucio?

El Real Decreto-ley prohíbe los lanzamientos de personas vulnerables de forma expresa. La suspensión debe ser notificada por los afectados al juzgado que lleve el asunto, que lo transmitirá al Letrado de la Administración de Justicia y a los servicios sociales. Acreditada la situación de vulnerabilidad, se suspenderá de forma extraordinaria. Si la paralización del lanzamiento afecta a su vez a un propietario vulnerable, el Letrado de la Administración de Justicia deberá dar parte a los servicios sociales para que decidan cómo proceder en el caso.

Cuando finalice el estado de alarma, si se produce un procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamiento de vivienda y la persona arrendataria acredita ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se suspenderá hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

¿Y qué pasa con los “pequeños” propietarios?

En el caso del “pequeño” propietario, considerando a éste como aquel que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes. El propietario tendrá siete días laborables para aceptar las condiciones, pero en caso de no aceptar el aplazamiento o condonación (porque, por ejemplo, no pudiera permitírselo tampoco económicamente), el inquilino vulnerable tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el real decreto, como son las ayudas directas o un microcrédito del ICO. Por tanto, para el “pequeño” arrendador la moratoria es optativa.

¿Cuándo se puede solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar la moratoria desde la entrada en vigor del Real Decreto y hasta pasado un mes desde la entrada en vigor del mismo, esto es, hasta el 2 de mayo de 2020. Programa de ayudas para financiar el pago de las rentas del alquiler que se adeudan.

En caso de que el arrendador particular (“pequeño”) y el inquilino vulnerable no lleguen a un acuerdo para el aplazamiento temporal o fraccionamiento aplazado de la deuda de la renta, éste podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado:

• Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de la renta de alquiler.

• El plazo de devolución será de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

• Podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19. Los inquilinos cuyos propietarios sean grandes tenedores también pueden acceder a estas ayudas.

¿Qué pasa si se solicita la moratoria y se reciben ayudas pero no se cumplían los requisitos de vulnerabilidad exigidos?

La persona que se haya beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas sin reunir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir. El importe de estos daños no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma. La comprobación de los requisitos y documentos aportados para la concesión de ayudas podrán ser verificados por las Comunidades Autónomas con posterioridad a la resolución de concesión de la ayuda. En caso de detectar incumplimiento se resolverá la anulación o suspensión de la concesión de la ayuda desde la fecha en la que se hubiere producido el incumplimiento y solicitar, en su caso, el reintegro o devolución que procediere conforme a la normativa de aplicación