Por Carles Picher, abogado en Bonet Abogados.

Ante la posibilidad de emprender acciones judiciales por vicios ruínogenos, en ocasiones puede surgir la duda o problemas de índole procesal de quién está legitimado para entablar la acción judicial, sobre todo cuando existen subcomunidad, constituidas como suele ocurrir, en garajes y/o más de una escalera o bloque en un mismo edificio.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 6.5.º y 7.6. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con los artículos 3, 5 y 13.3. de la Ley de Propiedad Horizontal, las subcomunidades carecen de capacidad para ser parte, a no ser que hayan modificado el titulo constitutivo registralmente, pues sólo la ostentan las entidades con personalidad jurídica a las que la Ley reconozca capacidad para ser parte y ésta sólo puede entenderse reconocida, de conformidad con los preceptos citados de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7.ª, de 21 de abril de 2010 (n.º 208/2010, rec. 117/2010), ya indicó que sólo puede reconocerse la existencia de una subcomunidad/comunidad de propietarios cuando está formalmente constituida como tal, con la pertinente modificación del título constitutivo; que, como hemos apuntado, no es el caso.

Por tanto, sólo una comunidad general o total ostenta capacidad para ser parte y su comparecencia en juicio ha de realizarse por su presidente, que es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él. Y no debe olvidarse, finalmente, que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 del texto procesal civil, la falta de capacidad puede ser apreciada de oficio por el órgano judicial en cualquier momento del proceso, otra cuestión es si es subsanable o no en fase de audiencia previa, si se denuncia dicha falta de legitimación mediante las excepciones procesales que contempla la Ley de Ritos.

Sólo una comunidad general ostenta capacidad para ser parte y su comparecencia en juicio ha de realizarse por su presidente, que es quien ostenta legalmente la representación.

Los tribunales ya han tenido oportunidad de pronunciarse con anterioridad en lo referente a la capacidad y legitimación de las “subcomunidades de propietarios”. Así, en la reciente Sentencia de 30 de septiembre de 2.010 (rollo número 231/2010), decíamos, textualmente, lo siguiente:

«Ahora bien, así como nos hallamos ante una única comunidad de propietarios que, a los meros efectos internos y de funcionamiento se ha dividido, de hecho, en dos subcomunidades,tal y como apunta el Juzgador de instancia, se ha de discrepar con que estas subcomunidades tengan capacidad para ser parte en la litis, de la que entendemos que carecen, al no estar constituidas en la forma en que dispone el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con lo establecido en el artículo 2 a y c del mismo texto normativo, y ello con independencia de que funcionen las dos subcomunidades, que las mismas adopten acuerdos y que éstos puedan ser potencialmente obligatorios; ya que su actuación queda, en su caso, circunscrita al ámbito interno, dado que de cara al exterior la única que está facultada para actuar, eso sí representada a través de su presidente, es la comunidad general de propietarios, que es la única que está legalmente constituida y por ende capacitada para ser parte en los procesos ante los tribunales civiles (véase, en supuesto similar, la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5.ª, de 30 de junio de 2008 -n.º 294/2008, rec. 252/2007).

En el mismo sentido el Auto nº 252/2018 dictado por el Juzgado número 3 de Gandia, que habla sobre qué parte de elementos están afectados por vicios constructivos y en relación a ello establece:

“Consta en autos que, en la escritura de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal, de 15 de diciembre de 20106, se prevé en el apartado Quinto sobre el Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal, punto 15º, que “se podrán crear varias subcomunidades, coincidentes respectivamente con cada una de las escaleras del conjunto del inmueble, y otra subcomunidad, o dos, para las plantas destinadas a aparcamiento de vehículos”.

Por tanto, sí que consta en el título constitutivo la previsión de la existencia de subcomunidades. No obstante ello, se echa en falta la aportación de estatutos, caso de existir, en los que se delimite los asuntos que pueden tratar dichas subcomunidades, pues es común que las subcomunidades tengan sus propios órganos de gobierno, y traten problemas y acuerdos propios y exclusivos de cada una de ellas, como aprobación de gastos extraordinarios, aprobación de presupuestos o reclamación depropietarios morosos, en definitiva,regularían los problemas propiosdesu comunidad restringida, pero normalmente la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada subcomunidad, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, se asumen por la comunidad general, no por las subcomunidades, y en este caso estamos ante vicios o daños que afectan a elementos comunes que no son exclusivos de una de las subcomunidades, como es el caso de la deficiente composición constructiva del cerramiento medianero de orientación oeste, que se trata de un cerramiento que tiene la consideración de fachada, y que se alega que afecta a las condiciones de aislamiento acústico y térmicos de las viviendas, y que a las cocheras afecta por problemas de estanqueidad.

En efecto, desde el punto de vista estructural y jurídico, las tres subcomunidades constituyen una sola comunidad de propietarios, existe una sola junta de propietarios, integrada por la totalidad de los titulares dominicales de las distintas entidades que constituyen la propiedad horizontal compleja, y únicamente puede existir un presidente que represente en juicio y fuera de él a la comunidad, formada por todos los propietarios de entidades del edificio complejo, sin que ello impida que cada subcomunidad tenga su propia junta para regular los problemas propios de su comunidad restringida, y tenga una persona que la represente a efectos internos.

Se alega que la comunidad que realiza las funciones de comunidad general es la de cocheras, pues todos los vecinos son propietarios de cocheras, y consta en autos que se autorizó en junta general de dicha comunidad de cocheras, el 1 de junio de 2014, la presentación de la demanda de autos. Sin embargo, dicha manifestación no puede acogerse pues no se aportan los estatutos en que se regule tal cosa, ni consta en el título constitutivo previsión alguna de que la subcomunidad de las cocheras realice las funciones de comunidad general. Por otra parte, lo que sí que se prevé expresamente en el título constitutivo es que las plazas de aparcamiento y cuartos trasteros podrán ser adquiridos por los propietarios de los locales comerciales y viviendas del propio edificio, como por terceros extraños a éste, por lo que puede darse el caso de que algún propietario de vivienda no lo sea de plaza de aparcamiento o de trastero, contrariamente a lo que se afirma por la parte actora.

Antes de interponer una acción judicial en nombre de las subcomunidades, habrá que ver de qué clase de daños se trata y si está tiene personalidad jurídica o no.

Es más, en el título constitutivo se dice que “las relaciones jurídicas entre los propietarios de plazas de aparcamiento y cuartos trasteros se regularan por las reglas a tal fin aquí establecidas, y por las que en adelante puedan establecer sus titulares, sin intervención de los restantes propietarios del edificio, salvo que afecten al título constitutivo de la propiedad horizontal» , por lo que con esa exclusión explícita de los restantes propietarios del edificio, que se prevé que pueden no ser propietarios de plazas de aparcamientos y/o trasteros, mal se puede entender que la subcomunidad de las cocheras realizara las funciones de comunidad general.

Por tanto, consideramos que la demanda de autos se tendría que haber presentado por la comunidad general, acompañando la autorización previa de dicha comunidad al presidente de la misma para iniciar las acciones aquí ejercitadas, lo que no ha tenido lugar.

Teniendo en cuenta las consideraciones anteriores, antes de interponer una acción judicial en nombre de las subcomunidades, habrá que ver de qué clase de daños se trata (si afectan sólo a la subcomunidad), y si está tiene personalidad jurídica o no (sólo funcionamiento a efectos internos), entendiendo que si no es así debe ser la comunidad de propietarios la que este legitimada para entablar la acción como único ente con personalidad jurídica y aglutinadora de los elementos comunes afectados.