Por Carles Picher, abogado en Bonet Abogados.

La promoción y la construcción están en alza, así lo dicen los indicadores económicos, y es por ello que consideramos oportuno hacer un breve estudio sobre la “escritura de obra nueva”. Ante las dudas de muchos profesionales, entre ellos los arquitectos, abordamos este trámite que en toda obra se realiza.

La escritura de declaración de obra nueva es aquella que tiene por objeto describir la transformación operada en una finca consistente en construir sobre o por debajo de la misma una edificación, para trasladarla a los Libros registrales y así coordinar el registro y la realidad extra-registral.

De esta forma se distinguen dos modalidades de declaración de obra nueva. Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:

• La obra nueva terminada: Cuando está totalmente acabada la construcción.
• La obra nueva en construcción: Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de un particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad

Los notarios y registradores de la propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado.

Para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.

En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación en el plazo de tres meses a partir de esta, mediante acta notarial que incorporará los siguientes documentos:

1.- Licencia del Ayuntamiento que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente. Respecto de las obras antiguas solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística (4 años generalmente, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000 habrá que esperar los 10 años del seguro decenal) mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:

• Certificación del ayuntamiento.
• Certificación por técnico competente.
• Acta notarial descriptiva de la finca.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

 

2.- Requisito del técnico competente: Hay que distinguir:

• Si el edificio está en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
• Si el edificio está acabado: el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.

Coordenadas de referenciación geográfica: En todo caso hay que tener en cuenta que, para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

3.- Requisito del seguro decenal: La ley obliga a contratar un seguro de daños y caución para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1, 3 y 10 años, aunque hoy solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Los otros dos seguros (el anual y el trienal) todavía no han entrado en vigor. Como características de este seguro decenal podemos señalar:

• En las escrituras de obra nueva en construcción se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.
• Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
• Está exento del seguro decenal el auto promotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal). En el caso de producirse la transmisión «ínter vivos» antes de los 10 años, el autopromotor, salvo exoneración por el adquirente y previa acreditación de haber utilizado la vivienda, estará obligado a contratar la garantía decenal por el tiempo que reste para completar los 10 años.

4.- Requisito del Libro del Edificio: El  Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio.

5.- Cédula de habitabilidad o Licencia de 1ª ocupación: La legislación de determinadas Comunidades Autónomas exige la aportación de la cédula de habitabilidad o de la licencia de 1ª ocupación para declarar la obra nueva.

6.- Certificado de eficiencia energética de un edificio: Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.

7.- Inspección técnica del edificio: La legislación de algunas comunidades autónomas exige que todo edificio que toque la vía pública (y algún otro supuesto) y que tenga determinados años de antigüedad (plazo que fija la propia comunidad autónoma) ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.

 

Es por ello que, se requiere un buen asesoramiento jurídico para cumplir con todos los requisitos legales, en aras a cumplir el trámite de forma correcta. A menudo se producen situaciones que en las que pueden surgir discrepancias a la hora de la escritura de obra nueva, sobre todo cuando se producen modificaciones aprobadas entre promotor y comprador que de alguna manera se apartan de lo previsto en el proyecto. Ante estas situaciones desde BONET ABOGADOS recomendados siempre que ante la menor duda del Arquitecto o cualquier otro profesional incluido el promotor, sobre la “escritura de obra nueva”, haya un asesoramiento previo en aras a evitar problemas derivados de una incorrecta “escritura de obra nueva”, que pueda acabar en acciones por responsabilidad profesional.